誰在賭樓市「放鬆調控」?

2019-07-03
來源:香港商報

  路人甲

  日前,深圳舉行了一場號稱「史詩級」的土地拍賣。一天賣5塊地,引來全國100強房企中超過80家貼身肉博。

  僅房企繳納的保證金就高達1000億元,創了紀錄,折射出全國房企對深圳市場的集體看好。這是此次土拍的最大看點之二,而最大看點之一,是深圳再次出現了「麵粉貴過麵包」的現象。

  5宗地塊全部以最高限價223.84億元成交後,再競配建人才房面積。其中龍華地塊,由龍光以65億8500萬元拿下,可售樓面地價達到6.7萬每平米,而周邊新房售價也在6.5萬每平米左右;光明大地塊廝殺近100輪,最終中海以54億800萬元拿下,可售樓面地價4.22萬每平米;光明小地塊由電建20.12億快速搶得,可售樓面地價4.28萬每平米;光明兩地塊周邊新房售價也在4萬多點。

  如果房地產商想要賺錢,再刨除其他各種成本,2到3年後,新房上市,龍華地塊的必須賣到10萬+,光明地塊的也必須賣到7、8萬,也就是說房價接近翻番。於是,根據過往的經驗,有預期認為深圳房價又將暴漲。甚至地塊周邊的二手房,據傳已出現提高掛牌價現象。那麼,到底該如何解讀此次土拍呢?

  只缺房票,不差錢

  在今年上半年全國多城土地市場在降溫的背景下,在深圳樓市已橫盤二年之際,曾出現過連續9個月平均每月房價下降幾塊錢的現象。此次土拍,的確能夠改變深圳樓市的預期,重新確立樓市上漲的大趨勢。

  但是從未來十年到二十年的長時間段來說,誰都能判斷房地產大趨勢一定還會上漲的。只是拿地在手的房產商,能等得了那麼久?

  實際上,在深圳所有的調控中,去年的升級版730限購,即禁止法人購房,只要真正落實到位,必定是樓市短期暴漲的殺手?,因為這堵死了富人炒房的房票漏洞。

  有錢的人,沒有房票,有房票的人,沒有錢。所以深圳現在的新房均價停留在5.5萬左右。也可以說,這是在2015年開始的連續2年暴漲後,供求雙方重新達到的暫時平衡,它所對應的深圳年度職工月平均工資是9000多元。如果房價要翻番,就至少必須深圳年度的職工月平均工資也要翻番,即達到18000元每月,這樣後續購買力才能跟上並支撐房價翻番,而這在3、5年的短期內近乎不可能。

  當然,這樣的假設成立,是建立在剛需市場基礎上。如果放鬆調控,取消限購,特別是取消法人禁購。深圳樓市立馬就會質變為富人的市場,房價短期內必會暴漲,再次翻番也是輕而易舉的事。每年新增的淨資產過千萬的富豪和隱形富豪,深圳是佔比最高城市之一,對於每年只有數萬套新房的深圳樓市來說,對於富人來說,深圳缺的是房票,而不是錢。

  故此,這次百強地產商們,敢於以貴過麵包的價格,再次搶購麵粉,或許就是在賭一城一策的調控放鬆。否則,「套在地王」短期內是大概率事件。

[責任編輯:朱劍明]
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